房地产的发展前景是怎样的？

1. 房地产的发展前景是怎样的？

2. 请教一下房地产的发展前景怎么样？

　　中国房地产市场一定程度上已经过热，出现了一系列令人担忧的趋势。然而，与很多人认为中国房地产市场将出现日本式泡沫崩溃的论断不同，我们认为由于强劲的城市化进程、城市家庭多元化和财产保值增值的需要以及中国家庭较低的债务杠杆率等因素的影响，中国房价仍有上升空间。房市在过去一年中出现了过热，但不应被看作是一个泡沫——其背后仍然有需求支撑。同时，中国政府手中仍有相当多的政策工具，能够保证房地产市场的健康发展。

　　房地产市场一些令人担忧的趋势

　　第一个令人担忧的趋势是在过去的5年中，中国的平均房价上涨迅速，达77%。从我们的样本来看，中国房价增速在整个亚洲都是令人咋舌的。房价的涨速也超过了城市居民人均可支配收入12个百分点，这引发了住宅市场是否能够可持续发展的担忧。同时，尽管各项调控措施鱼贯而出，中国70个大中城市平均房价依旧在4月份上涨了12.8%，创下历史新高——需要指出的是，由于统计方法上的漏洞，官方的房地产价格指数可能低估了房价的实际走势。


　　来源：CEIC，澳新研究


　　第二个令人担忧的趋势是房租收益比相对较低。按照一般的估计，中国城市平均房租收益比约为3.55%，比照很多亚洲国家和地区的水平，中国的房租收益比显得较低，仅高于台湾和香港地区的水平，甚至低于日本。考虑到中国的按揭贷款利率约为6%左右，这样的一个房租收益率对于购房者来说，只能意味着长期的负现金流。与此同时，我们也选取了中国主要城市的样本来进行分析，研究显示，其房租收益比与中国平均水平接近，同时，我们也发现，小户型房屋的房租收益比相对较高。按照这样的趋势，中国的房地产投资将显得更加投机和高风险。


　　来源：CEIC，澳新研究

　　第三个令人担忧的趋势是中国家庭房屋购买力在逐步恶化。我们一般使用房价收入比来衡量购房负担。我们的研究显示，在全国范围内，房价收入比仍然较为合理。但一线城市的居民负担能力也急剧恶化，中国一线城市房价收入比几乎达到12-15倍，而根据国际标准，房价收入比在6-8倍的范围内较为健康。


　　来源：CEIC，澳新研究

　　中国房地产市场发展较为健康

　　尽管目前的房价已经偏高，但从总体上看，中国房地产市场发展仍较为健康。主要衡量因素如下：

　　中国房地产市场仍然是一个新兴投资市场。1998年，中国正式取消福利分房制度，掐指算来，中国房地产市场的真正发展也不过12年，而却在这12年中走过了很多国家花费50年甚至上百年才走完的房地产发展之路。同时，也因为中国房地产市场的发展时间很短，在其发展过程也体现了很多“不成熟”：投资和购买行为不够理性，政府也仍然在适应和调整自身角色的过程中。

　　房地产投资回报可观且稳定。在过去的10年中，在各种投资标的中，地产投资表现突出。年平均复合回报率也超过10%，大大超过银行存款利率。更重要的是，地产投资非常稳定——其年年化投资波动率仅为股市投资的20%左右。

　　中国房地产市场的周期与宏观经济周期相符。与很多发达国家相似，中国的房地产周期与宏观经济周期有着紧密的关系，这不仅表明中国房地产市场的高速发展有着强劲的基本面支撑，也意味着在中国经济长期走势仍然看好的情况下，中国的房地产市场仍然有着相当的潜力。

　　供求基本平衡。从中国房地产市场供求关系来看，在过去的10年中，房地产销售和投资同步上升。因此，目前的房价上升并非因为供应或者需求缺口造成。由于全球性金融危机，在2007年2008年，中国房地产市场累积了相当数量的存量房，但由于2009年市场将库存基本消化完毕，目前的市场供求关系相对平衡。从市场表现看，中国的房地产开发商也已经在把握市场供给和需求关系上显得较为成熟。

　　平均房价仍然较低。尽管中国一线城市的房价在过去数年上涨迅速，但中国的整体房价并不显得“过高”，中国的平均房价仅为泰国的70%和印度的25% 。这也表明，如果中国的人均收入能够保持增长，中国的房价仍有上升的空间。


　　来源：CEIC，澳新研究

　　上海的案例研究表明，上海豪宅价格与香港和新加坡相比，仍有上升空间。目前，上海的豪宅价格约为香港和新加坡豪宅价格的30-40%。在未来的10年内，上海将成为中国的国际金融中心，更多的高端人才和公司也将逐步移居上海。因此，我们相信未来10年，上海和香港、新加坡的豪宅价格也将逐步接近。同时，随着上海的城市建设水平和收入水平逐步提高，上海的住宅价格也将向发达地区靠拢。
　　更重要的是，中国家庭杠杆率保持在相当低的水平。房地产已经成为中国家庭财富中的重要组成部分。我们估计，中国家庭的房地产资产约为股票资产的五倍左右。同时，中国家庭的房地产资产仅为家庭储蓄的1.5倍左右。换言之，中国家庭的负债率并不高。从抵押贷款的数量中，我们也能够得出相同的结论，抵押贷款的存量也仅仅为家庭储蓄的20%左右。中国的抵押贷款利率是浮动的，首付必须20%以上(很多银行要求30%以上。同时，由于中国也没有抵押贷款保险，因此买方无法降低首付），同时对二套房的贷款要求则更严格，因此，中国的商业银行的抵押贷款有着相当的“风险缓冲”。


　　来源：CEIC，澳新研究

　　城镇化是中国房地产市场发展的根本动力。中国目前的城镇化率约为45%左右，这与发达国家70%以上的水平相比，仍有相当的空间，而我们预期到2025年，中国的城镇化水平将接近60%，这意味着约有3.5亿人涌进城市，这将是从1990年开始新增城镇人口（1.03亿人）的三倍左右。在这一过程中，房地产市场仍有相当的发展潜力。这些发展潜力不仅仅来自于这些新“城市人”的购房需求，在很大程度上，房地产市场的发展也由于城镇化带来的基础设施的建设和城市发展的积聚效应，一组这样的数字可以说明这一点：在这一过程中，中国将新建100万公里的铁路和2万8千公里的地铁线路；将建成170个大型公共运输系统——这一数字是目前欧洲的两倍；总体竣工面积将达400亿平方米——这相当于每年建立两个芝加哥。

　　更多居民被公积金计划覆盖。公积金是一个强制性的社会保障计划，雇主也有义务为员工缴纳住房公积金。同时，城市居民在购房时，也可以使用公积金进行贷款，并享有相对较低的抵押贷款利率。过去多年的平均利率水平显示，公积金贷款利率要比普通商业抵押贷款低200个基点左右。从2004-2008年，缴纳公积金的城市居民几乎翻番，而住房公积金抵押贷款余额也上升迅速。在可预见的未来，中国政府仍将大力推进住房公积金体系，在这样的背景下，更多的城市居民将享受到较低利率，这也有利于减轻中国家庭购房负担。

　　政府有足够的政策工具保证市场平稳发展

　　短期看，利率政策仍然有利于控制强劲的房地产需求。历史经验表明，利率政策与房价间有着明显负相关关系，当抵押利率水平达到较高水平时，房价也将逐步回落。我们认为，极端低利率水平已经持续了18个月之久，中国加息步伐也需要快速跟上。


　　来源：CEIC，澳新研究

　　政府会逐步推进经济适用房等政策性住房。研究表明，政策性住房的建设和销售，对压低房价有明显作用，这也表明，地方政府的政策没有起到太多的“反周期”和稳定市场的效果。

　　中央和地方政府正共同努力推进政策性住房的建设。在“4万亿计划”中，中央政府提出2800亿元的经济适用房建设计划，同时，地方政府也纷纷提出了大规模的政策性住房建设计划。我们的统计显示，大中城市将在2010年建设4500万平米政策性住房，这占到今年总开工面积的22.8%。我们认为，中国地方政府应该采取新加坡和香港政府的“公屋”模式。

　　2009年、2010年政策性住房占比


　　来源：澳新研究


　　物业税等政策有利于资本的合理配置，并且有利中长期内保证收入公平分配。物业税对于控制房地产市场的投机仍然有重要的作用，尤其是针对第二套以及以上住房的推出。物业税也有利于提高地方政府的税收收入、维护地方财政稳定，有利于推进经济适用房等保障性住房的建设。

　　为了减缓银行业可能面临的存贷“周期错配”的问题，监管机构还有可能允许银行发行担保债券。中国商业银行持有着大量抵押贷款，从银行角度来说，为了支撑这些信贷，最简单的办法是吸收储蓄，但由于存款周期往往小于贷款周期，因此，银行存在着存贷“周期错配”问题。此外，一旦房地产业出现危机，银行也承担着主要的风险。为了降低系统性风险，中国商业银行应该会考虑担保债券（covered bonds， 类似于欧洲）或者将房地产抵押贷款证券化（Mortgage Backed Securities， 类似于美国）。在这两种情况中，银行贷款都将被信用机构打包成一个新的证券化产品，不同的是，在担保债券的案例中，担保债券的担保不仅来自于贷款本身，也与信用机构的信誉高度相关。担保债券在欧洲存在的时间超过200年，直至目前，它仍然承担着重要的市场功能。

　　房地产投资信托基金(REITs)也可以减少地产业对银行系统的依赖。房地产投资信托基金有利于房地产企业资金来源多元化，也能够将资产转移至表外，创造出更多流动性。由此，可以减少地产业对银行系统的依赖，并有利于推动房地产市场的健康发展。国务院已在2008年12月的一份监管改革文件中最终对REITs放行。中国央行以及银监会正在制定具体细则。我们预期中国将于2010年加快REITs的进程。■

3. 谁能说说房地产的发展前景？还能继续好几年啊？

应该分两个层面：房产和地产。
先讲地产。现在城市内的用地占有量已趋于饱和，各地政府现在在打宅基地的主意，这就意味着，就地价而言，是相对趋于下降趋势，但是所挂拍的土地位置也越来越远离市中心。市中心内并不会没有挂拍土地，而是物以稀为贵，政府可能更愿意把这些寸土寸金的地方卖给商业地产。所以，你可以看出来，未来商业地产的发展趋势会越来越好。
那么就房产而言。首先土地成本已经摆在那里了，如果相同地块拆掉重建，这个土地成本是极高的，所以房价上涨是有一定的理论依据的。其次，随着各类成本的上升和税收负担的加重，开发商不会赔本或者不会赔本很多的出售产品。那么政府现在在控制房价过快上涨而绝对不是“回归到合理水平”，因为没有合理水平的基准线。民心工程或者所谓的保障房工程，会解决一大部分人的住房问题，但是这些保障房原则上不会干预商品房的价格走势。政府并不一定鼓励年轻人背井离乡到大城市发展，所以某种程度上，政府不太会平衡一二线城市外来的年轻人群，要么买商品房，要么回家买商品房或者享受保障房。

整体来说，房地产行业现在正走向健康且平稳的道路，未来政府的工作就是维稳，不能像09年那样报复性增长。而行业趋势也会逐渐转向一个比较崭新的方向，就是房地产金融投资领域，当然这个方向并不是大部分人能玩的，在这儿也不做分析了。
房产肯定会一直持续，地产的话，我预判是25年。

4. 房地产现在发展如何？

最近一段时间，关于胡润百富榜的报道可以说是沸沸扬扬，特别是胡润与阿里的各位富豪们的互掐，一直以来八卦都不是我的爱好，所以我们今天不来讨论八卦的问题，但是有一个现象引起了我的关注：根据胡润榜，恒大董事局主席许家印以2900亿元身家首次成为中国首富，取代万达集团董事长王健林；腾讯公司董事会主席兼首席执行官马化腾以2500亿元财富超越阿里巴巴董事局主席马云，位列第二。最近三年，首富分别是王健林和许家印，均出自房地产行业，女首富为碧桂园的杨惠妍，仍然是房地产行业。虽然房地产在总榜单的人数比例略有下降，但是房地产行业财富总额是上涨的，房地产前50名门槛120亿，平均财富已达313亿。
我们就来研究一个问题，这就是在房地产调控日益从严从紧的今天，为什么最赚的还是房产商？怎么中国首富还是做房地产的？
一、房地产的造富历程
说到房地产，基本上每个中国人都不陌生，房地产被称为中国人心上永远的痛，在我们抨击高房价的同时，我们也不无例外的目睹了房地产产业的造富历程。在上个世纪90年代之前，中国还是在一个福利分房的时代，那个时候房地产市场是一个绝对稳定的市场，直到九十年代末期，福利分房制度的取消，原先企业福利分房的资金支出变成了货币化的住房公积金，房地产市场商品化的时代开始来临了。
经过了四五年了摸索，到了2003年中国的房地产市场开始起飞，中国房地产产业进入了黄金十年的优势发展阶段，在这个产业阶段中大量的房地产开发商开始了自己快速赚钱的时代，由于那个时候拿地成本很低，但是房地产的价格上涨速度却很快，所以基本上地产商拿到土地再经营之后很快就能够赚到远比自己之前预计的多的收入。所以，开发商发现压缩周期，降低初始投入才是更加赚钱的关键。
于是，我们看到了很多的开发贷现象，基本上那个时候的房地产企业的标准做法就是，先用自己的资金拿到土地，拿完土地之后基本上不需要再付出更多的资金了，利用商业银行的开发贷，利用房地产预售所能够回笼的资金，通过这种加杠杆的行为不断地提升自己的财富价值。与资本市场有涨有跌不同，中国的房地产在2003-2016年的这个十几年间，几乎是一个只涨不跌的市场，所以导致了房地产开发商可以无所顾虑的加杠杆，最终房地产企业也就成为了中国最为暴利的赚钱行业，房地产造就了类似于王健林、许家印、杨惠妍、姚振华这样的房地产巨富们。
随着，去年930新政以来，中国的房地产调控加码力度不断增加，很多新闻报道都开开始说房地产商都赚不到钱，但是看看胡润百富榜却不是这样，到底发生了什么？
二、为什么调控这么严房产商还是赚大钱？
从整体的房地产企业盈利数据来看，中指院报告指出，2016年，百强房企销售规模再上新台阶，销售总额、销售面积分别达48027.1亿元、40251.7万平方米，同比增长52.5%和39.4%。销售业绩的快速增长带动了营收、利润规模的提升。百强房企的营业收入均值达392.1亿元，净利润均值达45.7亿元，同比分别增长36.8%、26.2%。净利润率均值，则持续走低至11.0%，较上年下降0.5个百分点。
在这里数据出现的很奇怪的背离，一方面是房地产行业的确出现了业绩的下降，特别是利润率的下降，另一方面却是胡润百富榜公布的数据却是房产商大发其财，究其根源是在于，房地产行业本身出现了两极分化，对于大部分房地产企业第二第三梯队的企业来说，房地产调控对于其的冲击可谓是首当其冲，所以利润下降几乎是在所难免，然而对于房地产第一梯队的企业来说却不是如此。
我们来仔细分析一下胡润百富榜的上榜名单，王健林自从大规模抛售房地产资产之后，基本上万达都不能再算是一家房地产企业了，而许家印、杨惠妍也都是多元化经营的行家，我们来分析一下这些房地产巨富的赚钱之路：
首先，统计数据的滞后效应。我们先要说一下统计数据的问题，因为过去几年房地产市场的红火发展，所以房地产企业的业绩可谓是水涨船高，去年930新政之后房地产市场才开始加码的，所以对于房地产企业的业绩来说现阶段还不会看出太大的问题，并且房地产的调控是软着陆不是硬着陆，所以房地产市场上涨的惯性依然存在，整体市场依然处于一个上涨的态势之中，所以房地产市场整体上涨仍然有可能创造更高的利润记录。
其次，龙头房企的自我修炼。对于中国排名前列的这些房地产企业来说，房地产企业的赚钱如果还是通过蛮干来赚钱的话，那么只能说大家想的太简单了。现在龙头房地产企业赚钱的原因。
一是对于自身成本和利润的掌控。龙头房地产企业有个显著的特征这个就是囤地，在房地产的黄金十年2003-2013年这段时间内，胡润排名前列的房地产企业都是在一个疯狂拿地的状态中，龙头房地产企业都擅长逆周期拿地，在黄金十年地价较低的情况下，房地产企业囤积了大量的土地资源，这是房地产企业的赚钱的内部核心之一。之后，再将自己的定位在中高端地产，从而赚取比一般房地产企业更高的溢价，再加上强力的成本控制，一方面降低了自己的融资成本，另一方面增加了自己的费用利用效率。但是，这些仅仅是内功，
二是创新盈利模式，拓宽利润边界。龙头房地产企业早在2014年就开始进行了盈利模式多元化的探索，产融结合一直都是房地产企业发力的方向，房地产企业进军金融、医疗等等高利润行业的趋势日益明显，去年万达的非地产类收入就已经超过了房地产收入，王健林曾经非常自豪的表示万达已经不再是房地产企业了。而本次的首富许家印也是如此，恒大金融做的风生水起的时候，许家印更是投资了32亿进军医疗产业，恒大健康已经在香港借壳上市了。
三是社区物业领域的发力。社区物业正在成为房地产企业转型的关键，众多房地产企业构建起自己的社区物业平台，充分利用自己的物业优势，将房地产交易由原先的一锤子买卖变成房地产企业的持续现金流，通过社区的构建房地产企业可以把消费、金融、医疗等服务场景实现最后一共的闭环，如今像万科、花样年、万达、易居、绿地、绿城全部都开起了自己的社区O2O的发展步伐，全面社区化将会是房地产企业的又一赚钱利器。
再加上养老地产、教育地产等多元化经营，龙头房地产企业过的还是非常的惬意的，所以房地产大佬继续问鼎中国首富，只能说还是房地产赚钱。
作者：江瀚，苏宁金融研究院特约研究员，财经专栏作家，财经评论员。

5. 你个认为房地产的未来前景如何？为什么？

就目前供需比例严重失调的情况下,我不认为房价会降，首先我们来分析一下，在做决定：
我国是个人口大国，再加之我国已经加入wto，外来人口也会倍增。
虽然国家进行了调控，也出台了一些房改措施，但效果依然不明显。
所以分析未来几年内房价肯定还会稳中增高。
具体涨多少很难预计。2
房价为什么会暴涨？
最近一年多以来，各地的房价基本上都翻了一翻，有人说这是炒作，有人说这是泡沫，我不这么认为，
试想一下，想把什么东西炒起来绝不是几个奸商能做得到的，这一定是有着巨大的社会需求为后盾的，否则要是没人买，你房价再涨也是每人买，房子要是真的多的买不出去自然会跌。
那到底是什么样的需求在推动房价呢？
我来告诉你，80年代初期，大批的知识青年返城后成家立业，基本上6-70年代十几年的积累的年轻人都集中在80年代初结婚生子，而25年后的现在正是那一批独生子女成家立业的时候了，这年头没有年轻人在愿意和父母住一起了，又都是独生子女，父母就是倾家荡产也要为孩子们置办个小家的，所以说有如此大量的社会需求为后盾才是奸商们爆炒的基础，谁让你非要结婚呢？结婚没房子行吗？
还有现在谁不想在繁华的街市里生活，也是人的思想变化，认命吧，房价短期内不会跌的.
.我认为房价已经在下降了。纵观上海，市中心大华开发的某小区已从原价的21000跌到了如今的13000，而且市区房价普遍在下滑，唯一在上涨的也只是cbd的商业楼盘。
2.原因在于国家实行了银根紧缩，迫使银行一年只能发放贷款量2000个亿，迫使开发商出现了资金流危机。
3.都说今年是拐点，我想拐到一个极点，它就又能反弹了，实际国家也在宏观调控，估计要过一，两年房价才能回暖的。（等热钱流散去一点，国外人民币回笼一点，那样贷款额度又能放大）我很不赞同网上大多人拿中国房产经济同日本的比较，因为那时时间不同，人均收入，而且经济状况也是完全不一样的。（关于日本房价33年涨了100倍，14年下跌了总值的70%）
首先，房价调控不能影响银行的经验和其它产业的发展，也就是无论房价高低，首先考虑的是自己的银行和其它行业的平衡；
第二，只要政府还有经济实力，就不会让房产行业不会倒下（个别企业不考虑），因为任何一个省长市长都希望在自己的地盘上大建设；
第三，政府行为还受到领导个人行为影响，举个例子，政府靠高房价增加的收入既利于自己政绩工程的建设，同时用其中一小部分资金建廉价房给普通人，天下人竟然很感动，说明领导有水平，中国古话，打一巴掌再给个枣吃就是这个道理

6. 现在做房地产前景会怎样？？？

2015年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示—— 房地产市场新常态特征明显
过去的近10年中，房地产市场经历了飞速发展的阶段，商品房建设量增长迅速，楼市价格不断攀升。尽管这期间也有短期调整，但下行不久后又会再次进入上行通道。进入2014年至今，楼市出现整体下行态势。尽管对楼市未来走势依然众说纷纭，“黄金时代”已经基本结束的认识赢得了绝大多数人的认可，房地产市场步入新常态。
楼市新常态的第一个表现即是楼市降温，价格企稳。国家统计局17日发布了70个大中城市住宅销售价格变动情况。与去年同月相比，70个大中 城市中，新建商品房价格下降的城市有69个，上涨的城市仅有厦门1个。同比价格变动中，最高涨幅为厦门上涨0.8%，最低为杭州下降10.5%。通过梳理发现，沈阳、青岛、长沙、包头、丹东、泉州、韶关、桂林是过去一年中房价下降较多的城市。
供求是决定价格的根本因素，由于供不应求，过去几年楼市“一天一价”的火爆场面时有出现。经历过去几年快速发展后，我国住房供需总体趋于平衡，因此，楼市进入调整期并逐步趋于平稳。
不过，房地产市场在“黄金时代”过后还有“白银时代”。我国城镇化进程仍在加快推进，对商品住房的需求仍然很大。房地产产业链条长，对经济的带动作用明显，因此，仍需房地产市场平稳健康发展。
楼市新常态的第二个表现是分化，一线城市、热门城市与三四线城市分化将更加明显。当前，一线城市房 价初步呈现止跌回稳态势，新建商品住宅价格环比综合平均连续两个月微涨，二手住宅价格环比综合平均连续4个月微涨；二线城市房价环比综合平均仍然下降，但降幅已缓慢收窄；三线城市房价继续下降，且降幅略有扩大。
具体而言，1月份，在70个大中城市中，新建商品房价格下降的城市有64个，上涨的城市有深圳和赣州2个，持平的城市有上海、南京、南昌及广州4个。在环比价格变动中，最高涨幅为深圳0.3%，最低为泉州下降1.7%。新房价格环比下降较多的集中在三线城市，如包头下降1.3%，丹东下降 1.6%。包括4个一线城市在内的一些热点城市公共资源丰富，土地相对稀缺，每年仍有大量人口涌入，因而楼市供应总体偏紧，未来将呈现平稳微涨态势。而在一些三四线城市，由于人口相对较少，目前库存高企，当前和今后一段时间“去库存”将是主要目标，房价整体将现下行态势。
楼市新常态的另一个表现是保障房与房地产市场的衔接。当前，一些城市库存高企，同时，保障性住房特别是棚户区改造仍需要大量房源。应大力推进棚户区改造的货币化安置，组织居民自住购买，或者由政府购买安置住房进行安置。同时，指导督促商品住房较多的城市出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接，也可以推进通过长期租赁购买中小户型商品房等方式筹集公租房房源。
楼市新常态还有一个表现，即企业面临变化和整合。
随着房地产市场的变化，房地产企业经营难度加大，中小型房企有可能面临难以为继甚至关门倒闭的状况。大型房企将采取多元化转型措施，除了将眼光瞄准海外，有的还关注养老地产，或谋划向“服务商”转型，或涉足互联网等行业。

7. 房地产行业还有发展吗？

行业主要上市公司：目前国内房地产开发行业的上市公司主要有万科A(000002)、中国海外发展(00688)、华润置地(01109)、保利发展(600048)、龙湖集团(00960)、碧桂园(02007)、金地集团(600383)、绿地控股(600606)等
本文核心数据：操盘金额、操盘面积、毛利率、净资产收益率、营收增长率、净利增长率
——腰部企业操盘金额在400-800亿
根据克尔瑞统计数据，2022年前5月中国房地产企业销售排行榜中，TOP20房企操盘金额在287.9亿元以上，前5月操盘规模在400-800亿元之间的，属于中国房地产开发行业腰部企业。
注：2022年度数据统计截至2022年5月。
——腰部企业偏好布局华东及华南区域
从腰部企业销售区域布局来看，多数企业偏好布局华东、华南区域。金地集团华东区域销售占比36.55%、华南占比19.49%;绿地控股华东占比39.56%、华南占比24.47%;滨江集团业务主要集中在浙江省;新城控股华东区域销售占比47.99%。
——企业毛利水平整体较为平稳
从2020-2022年腰部企业销售毛利率来看，腰部企业毛利率整体较为平稳。2022年第一季度，金地集团毛利水平达到19.72%，在腰部企业最高;而绿地控股毛利率为12.74%，毛利率水平较低。
注：此处建发股份仅统计其房地产开发业务指标，一季报未披露该项数据。
——多数企业净资产收益率下滑
从2020-2022年腰部企业净资产收益率来看，腰部企业净资产收益率变动态势不一。2022年第一季度，除了旭辉集团外，其余企业净资产收益率水平呈现下滑趋势。
——企业营收成长性相对较好
从2020-2022年腰部企业营业收入增速来看，企业变动态势不一，但营收增速弹性相比头部企业更大。2022年第一季度，金地、旭辉、建发、新城营收增速均为正值，其中金地营收增长83.78%，旭辉增长50.19%;而滨江集团、绿地控股营收增速均为负值。
——企业盈利成长性仍需改善
从2020-2022年腰部企业净利润增速来看，2022年以来多数企业净利润增速远不及营收增速。2022年第一季度，建发、金地、旭辉净利润均实现正向增长，其中建发房产同比增长29.84%，金地同比增长10.82%;新城、绿地、滨江均为负增长。
更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

8. 你觉得现在房地产的前景是什么？

当前中国最大的社会经济问题是：
以特大型、超大型城市和城市群、都市圈为代表推进的城市化进程。一方面人为地不断推高了基础房价却又造成大量房屋的空置、占用天量的资金资源；另一方面又不断吞噬着巨量的优质农地农田等珍贵的土地资源，使可耕之地不断痿缩！！如果不及早刹停过度的房地产开发同时解决好空置房去库存问题，并严守耕地底线。那么，不久的将来，一定会对经济社会的发展造成不可逆转的严重破坏。