临沂市城市物业管理暂行办法的第六章 附 则

1. 临沂市城市物业管理暂行办法的第六章 附 则

第三十九条 本办法施行前已交付使用的物业，未按规划、设计标准进行配套建设的，由原开发建设单位按规定进行补建和完善，并按本法规定逐步实行物业管理。第四十条 本办法自发布之起施行。

2. 临沂市城市物业管理暂行办法的第六章 法律责任

第三十三条 市、县房产行政主管部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。第三十四条 未取得物业管理企业资质证书从事物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办手续，可并处1万元以下罚款。第三十五条 物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准的，由物价主管部门按国家有关规定予以处罚。第三十六条 违反本办法第二十三条规定的，物业管理企业有权予以制止，并要求其限期改正和赔偿损失。违章情节严重的，由物业管理主管部门及其他有关部门依法予以处罚。第三十七条 对借故或无故拒交各项应交费用的业主、使用人，物业管理企业可要求其限期缴交，逾期仍不缴交的，物业管理企业可向人民法院起诉。物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。第三十八条 当事人对依照本办法作出的行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

3. 临沂市城市物业管理暂行办法的第一章 总则

第一条　维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创建和保持安全、文明、舒适的居住环境，根据国家和山东省的有关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条　本办法适用本市城市(含建制镇和未设镇建制的工矿区)范围内物业的管理。第三条　本办法所称物业，是指城市各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理与服务的活动。本办法所称业主，是指物业管理范围内各类房屋的所有权人。第四条　物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和实施业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。第五条　临沂市房产管理局主管临沂城规划区内的城市物业管理工作，各县房产行政主管部门负责本辖区城市物业管理工作。物业管理主管部门的主要职责是：(一)根据有关物业管理的法律、法规和规章，制定具体的实施办法；(二)负责物业管理企业的资质管理；(三)对物业管理企业的经营和管理进行监督、检查；(四)会同有关部门对物业管理公共性服务费、维修基金及特约服务费收取使用进行监督；(五)对从事物业管理工作的人员进行培训；(六)对业主大会及业主委员会的工作进行监督、指导；(七)负责物业管理的创优达标工作。

4. 临沂市城市物业管理暂行办法的第五章 物业的移交

第二十九条 物业竣工后，开发建设单位必须向有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可办理移交手续。第三十条 物业业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。第三十一条 物业业主委员会成立后，开发建设单位将物业管理移交给业主委员会，并提供下列资料：(一)物业建设各项批准文件；(二)物业规划图、竣工总平面图；(三)房屋及配套公用设施、设备竣工图；(四)地下管网图；(五)质量验收资料；(六)其它必要资料。第三十二条 开发建设单位移交物业时，应按下列标准一次性无偿提供管理用房，其产权归全体业主共同所有。(一)物业建设面积5万平方米以下的为100平方米；(二)物业建设面积5万平方米以上的为150平方米。开发建设单位应按物业总建设面积千分之五的比例，以成本价一次性提供物业管理经营用房，其购置费用可从物业维修基金中暂支，其收入首先用于抵顶购房款，然后用于补充物业管理费用。

5. 临沂市城市物业管理暂行办法的第二章 业主大会及业主委员会

第六条　有下列情况之一的，物业管理主管部门应会同建设单位组织召开第一次业主大会，选举产生业主委员会：(一)公有住宅出售率达30%以上；(二)住宅小区(含居民点)入住率达50%以上。第七条　业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。第八条　业主大会由全体业主组成。业主大会作出的决议，应当经全体业主过半数通过。业主委员会每年至少召开一次业主大会；经百分之十五以上业主提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会。第九条　业主委员会是物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。业主委员会根据物业的规模由五人至十五人组成。业主委员会每届任期两年。第十条 业主委员会在业主大会的监督指导下履行下列职责：(一)召集并主持业主大会，报告物业管理的实施情况；(二) 通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；(三) 监督公用设施、设备及公共场地的使用；(四)审定物业管理企业提出的物业管理计划；(五)听取业主的意见和建议，监督物业管理企业的工作；(六)业主大会赋予的其它职责。第十一条 业主委员会应当定期召开会议，其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。业主委员会召开会议时，应当邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。第十二条 业主公约是有关物业使用、维修和管理服务活动的行为规范，对全体业主和非业主均具有约束力。业主公约自业主大会审议通过之日起有效。第十三条 业主公约生效之前，业主和非业主应遵守开发建设单位制定的管理规定。

6. 山东省物业管理条例的第七章 物业的维护

 第七十四条建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。第七十五条新建物业实行质量保修金制度。建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。通过住宅性能认定的物业，建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。第七十六条建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。第七十七条物业分部工程质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，物业主管部门应当与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。第七十八条物业主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。具体办法由省建设行政主管部门制定。 第七十九条物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。第八十条业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。 第八十一条物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担。共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。第八十二条住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行。其他非住宅物业参照住宅物业交纳专项维修资金。 第八十三条住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。第八十四条专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。

7. 物业管理条例实施细则的第五章 物业的使用与维护

第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。 责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

8. 物业管理条例实施细则的第五章 物业的使用与维护

第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第五十一条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。第五十二条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。